Financiamento bancário predomina, mas venda de imóveis usados cai 33,24% na região do ABC

As vendas de imóveis usados caíram 33,24% em Fevereiro comparado a Janeiro nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano do Sul, Diadema, Mauá e Ribeirão Pires. Foi a terceira queda seguida mesmo com os financiamentos concedidos por bancos superando as outras modalidades de compra normalmente utilizadas nas negociações.

Pesquisa feita com 79 imobiliárias e corretores dessas cidades em Fevereiro pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP) apurou que 63,63% das vendas foram feitas com empréstimo de bancos, a maioria da Caixa Econômica Federal (45,45%). Vendas à vista somaram 18,18% e as com pagamento parcelado pelos donos dos imóveis também 18,18%.

Em Janeiro, a participação dos bancos nas vendas foi de 86,11%, percentual que chegara a 68,97% em Novembro e ficara em 58,70% em Outubro, quando a pesquisa começou a ser feita nessa região do Estado (ver quadro abaixo).

As vendas em Fevereiro nessas seis cidades da região Metropolitana de São Paulo ficaram concentradas nos imóveis com preço médio de até R$ 300 mil (73,34% do total), com opção da maioria dos compradores pelos apartamentos (73,33%) em detrimento das casas (33,24%).

“Se o volume de financiamento é maior que o das outras modalidades, e as vendas se mantêm em queda, a leitura que se pode fazer dessa retração no mercado é que o problema maior está menos na escassez circunstancial de crédito do que na dificuldade que potenciais compradores estão encontrando para atender às exigências de renda e capacidade de pagamento exigidos pelos bancos”, avalia José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP.

Embora a perspectiva para este ano não seja a de se repetir o grande volume de crédito do ano passado, a Caixa Econômica Federal, maior agente financeiro imobiliário, anunciou em Janeiro aumento de 10% nas concessões de empréstimos em 2022. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) estima um crescimento de 2% em relação ao ano passado no volume de financiamentos, que deve chegar a R$ 260 bilhões.

Comprar e não alugar: Segundo Viana Neto, a redução do poder de compra das famílias provocado por reajustes salariais abaixo da inflação, que tem sido uma constante na pandemia, o desemprego elevado e a perda de dinamismo da Economia em áreas de grande concentração de indústrias e serviços, como a região do ABCD, são fatores que contribuem para esse descasamento entre condições exigidas e capacidade de assumir empréstimo de longo prazo.

“Os juros na faixa de 9% ou acima, as taxas embutidas nos financiamentos e exigências como valores de entrada na faixa dos 30% do valor do imóvel pioram ainda mais esse cenário”, acrescenta Viana Neto, que recomenda, porém, “todo esforço possível aos que puderem atender às exigências que contratem o financiamento”.

Ele argumenta que o imóvel sempre vai valorizar, que o dinheiro da prestação “não é jogado pela janela como no aluguel” e que “o comprador poderá fazer a portabilidade entre bancos quando os juros e as condições em um banco concorrente se tornarem melhores que as do banco que o financiou”.

Dois dormitórios dominam: As 79 imobiliárias que responderam à pesquisa do CreciSP nas seis cidades da região metropolitana informaram que os imóveis que venderam em Fevereiro se distribuem por bairros de áreas nobres (44,44% do total), centrais (33,33%) e de periferia (22,22%). O padrão construtivo dessas casas e apartamentos é médio (76,92%) ou standard (23,08%).

As casas têm dois dormitórios (50%), três (25%) ou quatro (25%), área útil de 101 a 200 metros quadrados (50% delas), de 51 a 100 m² (25%) e até 50 m² (25%) e uma vaga de garagem (50%) ou duas (50%). Os apartamentos são, na maioria, de dois dormitórios (72,73%) com uma vaga de garagem (87,5%) e área útil de até 50 metros quadrados (90,91%).

Aluguel de até R$ 1.000,00 concentra 56% das locações: A locação de imóveis residenciais na região do ABCD, Mauá e Ribeirão Pires em Fevereiro registrou queda de 22,55% frente a Janeiro e com 56,25% dos aluguéis enquadrados nas faixas de até R$ 1 mil mensais. As 79 imobiliárias e corretores consultados pelo CreciSP alugaram mais casas (85,71%) que apartamentos (14,29%).

Estão em bairros de periferia 76,19% dos imóveis alugados. O restante se divide entre os bairros de regiões centrais (14,29%) e de áreas nobres (9,52%). O padrão construtivo dessas residências ou é simples, standard (55% do total), ou médio (45%).

Ao contrário do que acontece em várias outras regiões do Estado pesquisadas pelo CreciSP, nessas seis cidades 46,15% das casas alugadas têm apenas um dormitório. As com dois somaram 23,08% e as com três, 30,77%.

As casas têm área útil média variando entre 51 e 100 metros quadrados (46,15%), de 101 a 200 m² (23,08%) e até 50 m² (30,77%) e contam com uma vaga de garagem (30,77%) ou duas (30,77%) e 38,46% não têm nenhuma.

Todos os apartamentos têm dois dormitórios, área útil que varia de 51 a 100 metros quadrados (33,33%) e até 50 m2 (66,67%) e uma vaga de garagem (66,67%) ou nenhuma (33,33%).